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敷地調査・市場環境調査報告書と決意

2005 - 10/06 [Thu] - 20:00

 資料は全部で4つ、A3用紙がきれいに綴られていた。結構、ページ数が多いものもある。そのうちの、大阪さんが「nori様敷地調査報告書」なるものを、見せてくれる。表紙を含めると11枚にもなる。




 これは、自分の敷地とその周辺環境を調査し、土地有効活用を提案するために、方位・道路・隣地・敷地環境・法的規制・給水・排水・電気などの、賃貸マンション事業計画に欠かせないライフラインなどを調査する見たいなことの資料である。

 ページ中には、昨日であろうか今日であろうか、敷地の周りの写真が印刷されている。道路のマンホールの蓋まである。仮測量をしたのであろう、赤白の棒?も映っている写真もある。

 で、「総論」というページが最後にあって、



 今回、nori様のお土地を調査させて頂いた結果、立地面・法的な面。共に問題ありませんでした。

 国道・・号線、・・街道からアクセスしやすく、教育機関や町役場の近い為、住環境としては申し分ありません。また、形状もきれいで、日当たりも良いお土地の為、賃貸マンション事業に適しています。

 法的な条件面では、非線引き地域である為、当社のABCマンションは問題なく計画できるお土地です。設備等については、北側道路に上下水道本管が埋設されておりますので、問題ありません。上下水道とも本管から敷地内への取り出しが必要になりますので、上水道は加入金を、下水道は負担金をお支払いしていただく必要があります。下水道の取り出し工事につきましては、町が負担いたします。また上水に関しましては3階まで直圧で上げれる水圧がございませんので受水槽が必要になります。敷地の高低差は、ほとんどありませんので造成費はあまりかかりません。

 以上の敷地調査結果より、nori様の資産を責任持って運用し、一生のパートナーをめざします。その為に、ベストなプラン、そして事業計画をご提案できますよう、一生懸命お手伝いさせていただきます。


 ま、それなりの不動産文章だけど、よく調べてまとめてあるのには驚いた。それと、上水道の水圧が2.8kしかないため受水槽が必要と説明してくれた。こ、これは、驚いた。ちゃんと調べる人が調べればこうやってすぐわかるんだよね。1ヶ月間のあいだ受水槽が図面に載らない「ほへと建設」とは、大きな違いである。立地も良いと言っていたが、どう良いのか、こうやって資料にしてくれるとわかりやすいね。


 次になる資料は「市場環境調査報告書」なるものである。これは、A3用紙で20枚ほどにもなる。目次まで付いていて、9項目の事が書かれている。


  1. ご挨拶・会社概要

  2. 賃貸物件動向と現状

  3. 人口・世帯数動態

  4. 周辺利便性調査

  5. 周辺賃貸物件調査

  6. 総論 ・データ分析

  7.     ・まとめ

  8. ABCマンションの特徴

  9. 事業計画の進め方

  10. 施工実績


 こりゃぁ、驚いた。自分の町の人口(年齢別)や世帯数の推移がまとまられている。これは、いろは支店長に、チラリとこの関係の資料を見せてもらったことがある。現状この町は、子供の数が増え人口も増えているのだ。チラリとじゃなくてじっくり見られるね。
 こりゃまた、驚いた。自分の土地を中心の地図があって、500m・1.0K・1.5K圏内の点線円があり、そこには、病院、銀行、教育・行政機関、商業施設などが書かれていた。へぇ~!こりゃあ、ビックリこれなら「周辺利便性」は、すぐわかるよね。

 へぇ~、ほぉ~、驚いた!周辺の賃貸物件調査は構造の種類ごとに何棟あって何世帯あるかまとめてある。その地図のほかに、数ページに渡ってその代表的な物件の写真、間取り、家賃、入居率まで、が調べてある。そして、家賃の平均、構造別入居率、間取り別入居率などグラフにまとめてあって、ABC不動産の見解が書いてある。

 これからバイパス道路および、・・街道が整備され、アクセスが良くなる為、お問い合わせが増えてくる地域です。現在、従来のワンルームの間取りが多く、入居を希望される社会人の方々が満足される間取りではないようです。その為、ゆとりある1LDKの間取りの賃貸住宅が必要とされています。

 従来のワンルームって、あの狭い部屋のアパートのことだよね。・・パレスみたいな?ふと、頭に浮かぶ、最近、キノコみたいにそこら中にできているんだよね。

 これは、20年ぐらい先は、絶対、大改修または建て替え?でリフォームクラスではすまないんじゃないか・・・・・と思う。ま、金があれば、早めに回収して建て替えってのも良いかもしれないけど・・・。

そして、「まとめ」として

 地域の主要道路である・・号線に近く、小学校・保育園・町役場もそばにあり、住環境としてすぐれています。ジャスコ・・店をはじめ、スーパードラッグ・・、飲食店など各種商業施設が建ち並んでいるだけでなく、医療施設も多くある為大変利便性の良い場所です。今後もますます便利になることが予想されます。

 以上の観点から入居のニーズがが確実です。ご所有地周辺の既存の賃貸物件を調査しましたところ、家族向けのタイプ・単身者向けのタイプ、共に非常に入居率が高いことがわかりました。この地域には、現在単身者や新婚夫婦が求めている「ゆとりある間取り」=「1LDK・2LDK」の物件がまったくない状況です。当社では、この周辺にあまりない広いタイプの【ABCマンション 1LDK・2LDK】をお勧めいたします。単身者や新婚さん、またファミリーの方々にも人気のある間取りとなっております。

 総タイル張りの美しさ、鉄筋コンクリート造の防音性・機密性の高さなど、間取りの広さ以外にも入居者が物件を選ぶ条件として重要視する項目をすべてクリアしており、確実に入居を確保できます。

 なんか、いいよね。自分でも、立地的にはいいと思っていたし、いろは支店長をはじめほへと支店長にも言われていたけど、こうやって、資料を付くって見せてもらうと確信を得ることができるよね。ま、自分の性格もあるんだけど・・・・こういう資料をもとに説明してくれるのが大好きだ。

 そして、ABCマンションの宣伝と建築計画のスケジュールで終わる。なんだか、スケジュールもほへと建設と違って、写真が、ちりばめられていて(地鎮祭とか、着工式とか)、様子が良くわかるなぁ。ほへと建設からしてみれば写真は「無駄」なことかもしないが・・・・、自分的には安心するんだよね。

 ここで、自分は賃貸をするとは決断してない、けど、とりあえず、ほへと建設は中止・・・・、とまでは行かないけど・・・明後日、仮契約はやめておこうと決意するのである。(だいぶ文章が変だなぁ・・・・書くのが疲れてきた。)

 大学の授業料?もう、100万、いや500万借金したっていい。土地を売れば一気に返済できるのだから。こうなったら、慌てない、慌てない・・・・。

 「賃貸事業、仕入れは1回きり」なんだから。


さて、次はいよいよ、図面・・・・・。
(って、疲れたなぁ。2005年10月6日だけの日記で何ページかかるんだ・・・・とりあえず、今回は終了。)
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