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えっ!2LDKが9戸の3階建て!

2005 - 09/10 [Sat] - 15:00

過去の記録-2005年9月-3 (2006年5月7日記す)

その日は、妻と二人で行った。
ほへと建設の支店でいろは支店長と待ち合わせ。
すでに、いろは支店長は来ていた。
というか、ほへと営業マンと2人で玄関に立っていた。
「いらっしゃいませ~、お世話になります。」
いろは支店長の元気な声だ。
妻を紹介する。
いつものように、ビシッとスーツで決めたいろは営業マンさんが2階へと案内してくれた。
そこには、いろは支店長が座っていた。
もう一人、紹介される。
収支のことならこの会社で右に出るものはいないとか。
ほへと経理マンさんとしておこう。

◆ マンションの図面
 まず、マンションの図面を見せてくれた。
とはいっても、まだ正式図面はできていないとのことで、登記簿台帳に書き加えた略図のみである。
2LDKの9戸で3階建てだという。
「ぇ、各階に3戸も入るんですか。」
驚いた、駐車場も1戸2台分あって予備が1台分ある。
さらに、自転車置場もある。(隣はLPガスバルク)
「駐車場は各戸2台で1台は無料、2台目から有料で2000円です。」
自分的には、各階2戸で3階の合計6戸かと思っていたのだが・・・。
『へぇ~、結構、広いんだなぁ』
ふと、思う。

「あ、そうですか、2台あって1台は無料なんですね。そりゃぁいいや。」
このあたりは夫婦1台ずつ車所有は当たり前、そうでないと生活ができない。
建物的には、ほへとマンションをいろいろ見ているので想像がつく。
なんだか、凄い、ドキドキする。

「ここの立地なら、ファミリー1本でいけます。保育園も学校も近くですから。」
いろは支店長がいう。
自分もそう思う、500メートルほど東に保育園があって、隣は中学校、すぐ隣に小学校、さらに高校も並んでいる。保育園の東には、文化会館、消防署、役場が並んでいる。商業圏街にはもう500メートルほど東に行かなければならないが、郊外で住むには良い。

◆ そんなに儲かりません
さて、収支表の説明になる。
「説明する前に、言っておきたいことがあるんですが。」
と、ほへと経理マンさん。
「はい・・・・。」
「この事業は、そんなに儲かる数字はでてきません。例えば、会社を辞めても生活できるとか、年に何度も海外旅行にいけるとか・・・・ですが。」
意外な言葉・・・・。
ぁ、そんなことか・・・・・全然問題ない。
「ぁあ~、いいです、いいです。そんな贅沢なこと考えていませんから、ただ、大学授業料が確保できればいいんです。」
とにかく、長男が大学に行くことができればよいのだ。
この時は、このことしか頭になかった。
「はい、わかりました。そのことを、前提にお話しします。」
何か、安心したような経理マンさん、微笑みながら書類をひろげる。

◆ 初年度267万円で2年目から100万円以上
 数字だらけの書類が出てきた。
「まずは、剰余金の欄を見てください。初年度は267万、2年目が110万、3年目が122万・・・・の利益があります。」
「はぁ~!267万円ですか、2年目が110万円・・・・・」
これなら、年間110万円ほどの大学授業料は十分間に合う。
「それで、これは入居率90%で計算しているので、わりと辛くでている数字なんです。」
と、ほへと経理マンさん。
「入居率90%ですか?」
意味がいまいちはっきり分からない。

「満室の場合ですと、剰余金(満室)の欄を見てください。初年度は339万円、2年目は182万円、3年目は194万円です。」
へぇ~、なんだか凄い金額が並んでいる。
奨学金と合わせれば、余裕で大学資金が出そうだ。
「我が社の入居実績をご覧ください、ほとんどが98%になっているでしょ。」
といって、ほへと支店長が別の資料をひろげる。
それは、ほへとマンションの入居状況をまとめた資料で、月ごとに数字が並んでいる。
なるほど全部が90%以上である。
「入居者が入れ替わるときはどうしても一時空室になるので、100%の数字は出てきませんが、90%以上と言うことは満室状態と考えてもらってもいいですよ。」
みんなで、ほへとマンションの入居率の実績を強調してくれる。

「noriさんのマンションなら、いつも満室ですよ。」
と、いろは支店長。
なんだか、嬉しくなってきた。

◆ これって純利益ですか?
満室なら年間150万円は確実に入るのだが・・・・・・。
「この、剰余金というのはローン返済や管理料や税金みたいな・・・全部、引いて自分の手元に残るお金・・・・つまり、純利益ってことですか?」
と、聞いてみる。
 「はい、そうです。上の欄に収入・支出とありまして、収入は・・・・。」
2枚目の資料を見せてくれる。
「家賃は、65000円×9戸×12ヶ月で、空室率10%で計算してありますから、632万円です。10%辛くしてある数字です。」
ふむふむ。
「あとは、駐車場代と共益費、礼金とありまして・・・・・」
また、最初の収支表へと戻る。
「収入小計が721万円です、これから支出欄の、固定資産税、借入金利などと、それと修繕費年21万円の積み立て金を引いてあります。」
他に、減価償却費が+、-され、なんだかんだで・・・・・とにかく、純利益なのだそうだ。
なんだか、よくわからなくなってきた。
『ぅ~む、これは後でじっくり研究してみるしかない。』
ふと思う。
「ところで、修繕費の年21万円、10年で210万円・・・・足りるんですか?」
「・・・・?はい、210万円もいらないと思いますよ。」
不思議そうに言う。
「だって、10年もすればいろいろ壊れてくるんじゃないの?」
「ま、一度に壊れるわけじゃないし、それに、我が社のマンションはほとんど手入れもしなくても良いですし、修繕費もほとんどかからないです。」
「ぁ~・・・、そうなんですか・・・。」
なんか、疑問が残る・・・・ほんとに、年21万円でいいんだろうか。
「noriさん、15年、300棟の実績がありますから安心してください。」
と、ほへと営業マンさんが言う。
「そうだね、15年、300棟の実績があるもんねぇ。」
なんて、納得してしまう。

が、・・・・・自分にとってこの問題は後々まで尾を引くのである。

◆ 総事業費
ここで、収支の関係は一段落、大学資金の心配はない。
さて、貯蓄0の自分がこの事業ができるのかどうかなのだが・・・・
 察したように、ほへと経理マンさんが次の資料をひろげる。
「我が社の、実績と信用性、それとnoriさんのマンション事業性で公庫からの融資の許可がすぐ決まります。」
「なるほど、そうですか。」




疲れた、この続きは後日に記すことにしよう。

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