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賃貸マンション経営は失敗する!?

2005 - 09/08 [Thu] - 14:42

過去の記録-2005年9月-2 (2006年5月7日記す)

仕事の帰り道、書店に寄った。

入居希望者の行列ができる賃貸アパート・賃貸マンション経営の極意―20人中19人が失敗している業界の常識を打ち破る 入居希望者の行列ができる賃貸アパート・賃貸マンション経営の極意―20人中19人が失敗している業界の常識を打ち破る
松葉 民樹 (2004/11)
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2ページ目に、
今現在、個人で不動産賃貸経営をされている方の20人中19人は失敗しています。
とある。
って、95%が賃貸経営を失敗していると言うことなのか・・・・・・そ、そんなに!?

4ページ目に、
不動産屋さんや税理士は『経営』の代行を行っているつもりはありませんし、義務もありません。不動産屋さんも税理士も、不動産賃貸経営者が儲かってようが儲かってなかろうが、責任もなければほとんどの場合、報酬も変わりません。よって興味もありません。全責任は経営者が負うのです。
なるほど、そんな感じがするわなぁ。

さらに、
一つは、市場経済では当たり前の『資本』と『経営』と『従業』ということが理解されないまま、経済活動が行われてきたからです。アパート・マンション経営は"不労所得"と呼ばれるように、『従業』はほとんどありません。しかし、『従業』しなくてはいいことと『経営』しなくて良いこととは同じではありません。
へぇ~、"不労所得"なんていわれているのか・・・・・。
そんなうまい話は、世の中にそう、ないはずだわなぁ。

そして、
二つ目は、『経営』の仕方、手法、ノウハウを知らない、わからないで不動産賃貸経営、アパート・マンション経営を行ってきたからです。

経営の仕方、手法、ノウハウか・・・・・まったくわからん。

5ページから6ページにかけて、
しかしながら、不動産賃貸経営者が、アパート・マンション経営の経営戦略や経営手法を知らないで、土地活用や不動産賃貸経営をする結果が、失敗する原因になっているという現実は由々しき事態です。そこで、私自身の体験や経験をもとに、これらについて解き明かしたいというのが本書の目的です。

こんな感じで「はじめに」として書かれている。
この本が、よさげである。値段は1600円である。

印象に残ったものに印を付けながら、夜な夜な読んでみる。

● 『勝ち組』と『負け組』は努力の差
 市場経済の原理・原則は『努力したものは利益を享受することができる反面、努力しなかったものは甘んじてその結果を受け入れなければならない。努力をしなかった者が受け入れなければならない結果とは廃業・倒産、すなわち市場から立ち去る』というルールなのです。
なるほど、市場経済の原理原則か・・・・・
こりゃ、経済の勉強もしないといけないなぁ。

● 満足できる-賃貸住宅の必要性
 また、賃貸住宅を選択する人は「家を買えない人」ではありません。景気が悪いとはいえ、いまだ世界第2位の経済大国です。日本はいまだ、労働賃金も高く、貯蓄もあります。それでも、賃貸住宅を選択する人は、「買う必要がない人」か「ライフスタイル」なのです。つまり、我慢して住まなければならないような賃貸住宅しかないことが問題なのです。満足できる良質な賃貸住宅がないことが問題なのです。
なるほど、買う必要のない人、ライフスタイル・・・・。
良質な賃貸住宅か・・・・。

他には、
・家主業は小売業、仕入れは1回きり
・賃貸経営者は小売店、建設業者は問屋さん
・オーナーとは投資家の別名
・法律は「知らない者」が損をする
・税を知らずして、収益なし
・ネットオペレーティング・インカム 「NOI」
・キャッシュフローを見る-
賃貸経営は「ダム経営」で
・経営は自分で行う-家賃保証に頼らない
・借金がリスクではない
などがある。

 面白い、勉強のやりがいがある。
毎夜毎夜、繰り返し読んだ。
ノートにも、まとめてみた。
が・・・・・、
学校で経済学や経営学を学んだわけではない。
電気工事業をしていた頃、青色申告を自分でしていたのだが・・・、わかっているような、わかっていないような、わかったような、いまいち、もわっとしたものがのこる。
実感としてわかないのだ。

この本に書かれているように、義務教育で税金のことをもっと教えるべきなのだが、あまり国民が税金のことを理解すると政府は困るらしい。「知らない者」がたくさんいるほど、増収になるんだから・・・・・、その点、アメリカはちゃんと、小学生?からいろいろと教えているらしいね。高校生になると、経営学を学んで資本主義社会を生きられるようにするらしいね。

しかし、マンション経営は難しいと思う。
立地条件は良いとしても、いつも満室になっているかわからないし。
いずれ建物は老朽化しているだろうし。
何が起こるかわからないし、大不況、火事、大地震。
考えられる、リスクはいっぱいある。
この本通りのようにできれば良いんだけど・・・・・・・。
夜な夜な、思いにふける。

さて、
土曜日に生まれて初めて、実際の、「賃貸の収支表」を、見ることになるのである。

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