旧ブログ名「賃貸マンション経営はるかなる道」

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疲れてきた

2006 - 03/01 [Wed] - 18:06

連日エクセルと闘っていた。
疲れがたまっている気がする。
今日は早く寝よう。

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収支表を見てもらう

2006 - 03/02 [Thu] - 18:17

ABC建設マンション事業部へ行く。
自分のシミュレーションを見てもらうためだ。

大阪さん、宮上さんと4時間ほど話しをした。
99%成功する!

残り1%は、家族全員不慮の事故でこの世からいなくなるときである。

卒業式

2006 - 03/03 [Fri] - 16:30

長男の卒業式で仕事はお休み。
疲れる。


大阪さんに電話。
・賃貸の事業税(5棟、10戸以上)
 (課税所得-290万円)×5%   25年間はかかってこない計算。
・信金の2.8%利子内に、団信が含まれる。
 (自分が死ぬと1700万円がチャラになる)

兄にアポ取り

2006 - 03/04 [Sat] - 16:36

アポ取りなんて、不動産屋の営業マンみたいだ。

明日は午前中は仕事。
話しを聞いてくれと言うと・・・・4時頃おいでという返事。
酒とつまみを持っていくことにしよう。

最悪の場合とは・・・

2006 - 03/05 [Sun] - 18:39

午後4時、日本酒とツマミを持って兄のところに行く。

・・・・・これしかない、やってみたいと、言ったような記憶しかない。

印鑑はついてくれる。
ただし、最悪の場合に兄が支払う金額を文書にしてくれとの条件。

大阪さんに電話。
作成を依頼した。

次の現実へと進む。

最悪ことが書いてある文書

2006 - 03/07 [Tue] - 16:46

https://blog-imgs-10-origin.fc2.com/s/e/t/set0605/20070227171047.jpgこの日仕事から帰ってABC建築マンション事業部へ。
大阪さん、宮上さん、社長。

「事業のリスクと対策案」の文書。
OKだと思う。

自分も凄く安心する。






----- 2007年2月27日 記す ----------
 まいったね、大きな落とし穴があったよね。自分死んだ場合に1700万円がチャラになるとあるが、この美味しい話し?はなくなってしまった。

これ読んで。
またも不思議な保険業界

怒ってるよ!保険・銀行業界

 こりゃ、兄に合ったときに話しをしておかないといけない。 

公庫35年ローン固定金利が上昇していた

2006 - 03/07 [Tue] - 22:09

  公庫からは、6370万円、35年、固定金利3.14%の返済計画であった。それが、今日(3月7日)上昇していたことが分かった、なんと3.21%である。3.14%は、先月(2月18日)の時点の事である。年間約3万円の減益となる。一月だと2500円。一日だと83円・・・・なんと微妙な金額。

 今月になって、自分で返済シミュレーションをエクセルで作成した。6370万円の他に1700万円は銀行から変動金利30ねん返済で借りる予定だ。現在の金利は2.8%である。3年目3.7%、6年目4.0%、11年目以降4.5%とかなり?多い金利上場率でシミュレーションしてある。これでも、息子3 人の大学授業料はまかなえる。もちろん税金や地震保険も考慮してある。さらに、年間修繕費40万円の積み立ても含めてある。ここの画像は収支計画のシートであるが、他に大学授業料を含めた返済計画のシートも作ってある。さらに、土地を売った場合のシミュレーションも作ってある。

 来月は公庫の申込みはできなくなったとのこと。この3月を逃すと5月申込みとなってしまう。5月の金利はどうなるのか?上がるのか下がるのか・・・・誰も分からない。先週から「量的金融緩和政策」中止みたいな話題で持ちきりとなっているが、どう影響するのかも・・・分からない。この3月に決めてしまうのが吉のような気がする。着工時期も一ヶ月延びてしまうし。

今月中に、手続きすべきであろう。

公庫申請書類の準備

2006 - 03/08 [Wed] - 22:23

もう10時か・・・頑張って、今日のことを記しておこう。

公庫申請書類の準備
 次のような書類が必要だという。

・運転免許証・健康保険証等(写し)
 問題なし、複合プリンターでコピーしよう。

・源泉徴収票、住民税納税通知書、住民税納税証明書のいずれかを2年分
 源泉徴収票が16年・17年とも手元にある、問題なし。

・確定申告書(写し)及び収入内訳書(写し) 2年分
 農業所得もないし、サラリーマン所得しかないので関係なし。

・所得税納税証明書(その1、納税額用・その2、所得金額用) 2年分
 これが問題、妻が役場に行ったら「税務署」に行けといわれたとのこと。仕事を休んでいる暇がない。

・住民税納税証明書 2年分
 これは、妻が役場でもらってきた。

・固定資産税課税台帳(名寄帳)
 これも、妻がもらってきた。済み!

・固定資産税、都市計画税納税証明書 2年分
 固定資産税は、妻がもらってきた。都市計画税は、この町は関係ないという。済み!!

 今日の発行手数料は2通にまとまっていたため、意外に安く600円のみであった。所得税納税証明書は、来週の月曜日にでも半日休んでもらいに行こうと思っている。その夜は、銀行さんと意思確認の面接の予定なのである。仕事が終わってからの予定にしていたが、ついでだから午後早くにしてもらおうかと思う。

 さて、寝よう。

明日は銀行(信用金庫)で面接

2006 - 03/12 [Sun] - 16:01

 明日の夜7時に銀行の担当者と面接をする。融資(事業)の意志確認である。昨日、結婚式へ行っている間に書類を持ってきてくれてあった。「融資証明願」「融資証明念書」なるものに印を着くとのことである。控えの用紙であって、内容を見ておいてくれとのことだった。でも、飲み過ぎたため先ほど読んでみた。

 融資証明念書には次のようなことが書いてある。

 貴金庫から平成 年 月 日付けで金      円也の融資証明の交付を受けましたが、これにより貴金庫の融資申込みをなし、承諾をうけたものではありません。融資を必要とする場合はあらためて借入申込みを行い、融資条件その他に関しては貴金庫の指示に従うものとし、万一貴金庫の融資基準に適合しない場合は融資の拒絶あるいは変更されても意義ありません。

 また、融資証明により貴金庫にはご迷惑、損害賠償をかけないことはもちろん、貴金庫が第三者に対し損害賠償をした場合は、当社(私)において保証いたします。

 尚、本融資証明は    により    のため     宛に提出するものであって、他に使用するものではありません。以上、後日の証として念のため本書を差し入れます。

疑問点あり
Q1 「融資条件その他に関して」とは、現状の金利2.8%の変更もありえると言うことなのか?「連帯保証人変更可能」の件はどうなのか。貴金庫様のいいなりになるしかないのであろうか。両者協議の上とかないのであろうか。

Q2 「貴金庫が第三者に対し損害賠償をした場合・・・」とは、いったい何のことなのか?第三者とはいったい誰か?

 なんだか、銀行はえらそうに見えてしょうがない。偏見なのか。明日は、言いたいことをいってみよう。駄目元なのだ、融資条件が合わない!?いいですよ、このマンション計画はやめます。と、まだ言える。

銀行さんと面接

2006 - 03/13 [Mon] - 22:41

朝から緊張していた。
夜7時に銀行に行くなんて事は、普通に暮らしていればまずないことである。
6時50分頃出発、



とにかく印鑑を付いてきた。
農地転用に使うための融資証明書である。
借入の申込みをしたわけではない。

銀行がいい融資だと思っている事が分かったからなのか、なぜか安心した。

今日はこれで終わり。
疲れた。

連帯保証人・・・OK!

2006 - 03/14 [Tue] - 21:02

https://blog-imgs-10-origin.fc2.com/s/e/t/set0605/20070227173426.png 午後6時半、兄の工場に出向く。「事業のリスクと対策案」の文書を見てもらうためだ。

 説明する・・・・説明が終わると、兄はその用紙を大事そうに机にしまった。

 去年から1700万円分に必要な連帯保証人の問題があった。我が家族以外の人間にこの事業に対して、なにも苦痛を与えないようにするのが、基本にあった。しかし、兄に頼むしかなくなってしまった。

 当初はこの事業に理解を示していたが、いざ連帯保証人となるといろいろな不安が身に迫ってくるのだろう。2ヶ月前までは自分でさえ、不安なところがあって心配ないと言い切れないところがあった。

 しかし、今は違う。考えられるリスクはクリアしている。まるで、建設会社の営業マンにでもなったかのようだ。そんな自分はなんだか嫌な感じがするが、自然にそうなってしまう。ま、いいか。

快く、返事をしてくれた。
大阪さんに電話。
承諾OKを伝える、安堵したことだろう。

次は最後のつめだ。社長との直接交渉が残っている。まだまだ、本契約は結ぶ気はない。金曜日に仕事が終わってから、御邪魔虫・・・・夜遅くまで粘るつもりである。体力が続く限りの覚悟。

明日は契約の日

2006 - 03/24 [Fri] - 21:30

 この一週間、工事請負約款や工事期間中の資金収支などの質問に明け暮れた。ABC営業マンの大阪さんは、丁寧に質問に答えてくれた。

 とにかく、今年の秋に支払う大学授業料と来年の春に支払う授業料は確保できる。もう、賃貸マンション建設を決行するしかないのである。

請負契約書に印鑑を押す

2006 - 03/25 [Sat] - 18:17

 今日は、快晴。

午後2時半に、ABC建設で請負契約書と建物賃貸借契約書に印鑑を押した。妻と一緒に行った。手が震えるかと思ったが、スラスラと名前を書き、印を力強く押した。

来年の1月に登記を行うので1年間の固定資産税約50万円が浮いてくる。春の授業料も十分確保できるはずだ。ABC不動産も1月からの入居開始だと、リスクもあるだろう。妥協しよう。その代わり、マンション入り口周りの植栽を増やしてもらった。

ここまで、約5ヶ月かかった・・・・。いろいろな人と出会った、いろいろな資料を見た、ノイローゼ気味にもなった。ここまで来たら、あとはABC社長を信用するしかない。契約書とともに、A3サイズのファイルをもらってきた(贈呈してくれた)。このファイルに、これまでの資料を整理しよう。

4月3日頃、ボーリング調査が行われる予定である。

賃貸マンションの資料をまとめた。

2006 - 03/26 [Sun] - 17:57

 今日は、今までの資料をファイルにまとめた。去年の10月にキャンセルした。いろは建設の資料からまとめていくと、昨日ABC建設さんからもらったファイル一杯になってしまった。

なので、フォームセンターに行ってA3サイズのファイルを買ってきたが、ABC建設さんの資料は2冊分になってしまった。いろは建設さんの資料はクリップで閉じるのみとする。

 この6ヶ月間の事が、つらつらと思い出される。長かったなぁ、ここまで・・・・・。とりあえず、資料がまとまったので、こつこつと過去の記録を書くことにしよう。

  2Kほど離れたフォームセンターに行ったとき、建築中の「レオパレス21」を発見した。いつの間に建て始めたのであろう。ワンルーム20戸のようである。

 部屋の中の様子が見えた。部屋の壁は柱が1本あるのみで、そこにボードを貼るのだろう。2重張りにでもしないと、隣の音が筒抜けになるような気がする。

 20~30年一括借り上げ限定アパートとあるが、資金収支はどうなっているのだろう。ローン返済30年とすれば、返済が終わった頃はかなり老朽化していることだろう。コツコツ修繕していくのか、30年後は壊してしまうのか、そのあたりはどう考えているのだろう。

 レオパレスは、植栽が多くて、宅配ボックスとか、テレビインターホンとか、マトを得ていて見栄えは良い。でも、自分は遮音性から見るといまいち住みたくないなぁ。

 自分のマンションは、RCなので遮音性の問題はとりあえずOKとなっている。植栽も十分のはず、外観もタイル張りでOKのはずである。

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