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          旧ブログ名「賃貸マンション経営はるかなる道」

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ABC社長との出会い

2005 - 10/07 [Fri] - 18:09

---- 2006年10月1日記す ----

その夜は、雨が降っていた。仕事が終わり、高速を飛ばしてABC建設事業部に到着したのは、午後7時をまわっていたと思う。10月7日金曜日、明日は、ほへと支店に行かねばならない。さらに、長男の希望大学AO入試の一次発表の日でもある。自分はいったいなにをしているのか、なにをしようとしているのか・・・・ふと、ため息が出た。


◆ ABC建設本社
 ABC建設本社は、木造のマンション事業部と違って近代的?な建物である。ほへと建設本社とは比較できない?ほど、大きさが違う。玄関では、大阪さんや宮上さん町澤さんが出迎えてくれた。中にはいると、さらに従業員全員?が並んでいて、挨拶をしてくれた。

 「いらっしゃいませ。」
 「こ、こんばんは。」

 昨日のマンション事業部でもそうだったけど、こんなふうに挨拶されるのは、凄く恐縮至極。今日は、玄関に、わざわざ全員並んで待っていてくれているんだから、まるで旅館に来たような錯覚におちいる。輪になっている?階段を登り、2階の応接室に通された。


◆ 図面見直し案
  階段は、中住戸と妻住戸の間に要望通り変わっていた。ぁ、外物置が東側に移動している。はて?バルコニーの前に物置があるのはおかしいんじゃないの、みたいなことをいったと思う。

 入口の前庭は、インターロッキングにしてくれるという。『へぇ~、凄いなぁ。』インターロッキングなんて、ただの舗装よりとても嬉しい。そして、植栽も植えてくれるそうな。

 「いいですね~、植栽を植えるなら、やっぱし、うちの庭にあるんだけど、ぇ~と、名前が出てこないんだよね。妻なら、分かるんだけど・・・ぇ~と、春と秋に良い香りがする、木のような花のような・・・・」
 「金木犀じゃないですか?」と、町澤さん。
 「あ、そうです、そうです、秋になると良い香りがするのが金木犀・・・・、ぇ~と、春のは、ぇ~と」
 「ぇ・・・・・・・・」誰も分からない。

 そこへ、現れたのがABC社長であった。

◆ ABC社長
 「始めまして、遅れてすみません」
 「こんばんは、遅くに御邪魔しています」

 一通りの挨拶とともに、名刺をもらう。ABC建設とABC不動産の2つの名刺をもらった。自分より若くて、ハツラツしていて、輝いているように見えた。自分は今までわりと多くの社長さんと出会う機会があった。やはり、社長さんって違うよね、なんとも言えないオーラを発しているんだよね。(中には・・・・いたけど)ABC社長も、深いオーラを感じた。従業員とその家族を背負っている社長ならではだ。

◆ 街つくり!?
 「社長、春によい香りがする花の咲く木はなんですか?」 と町澤さん(だったと思う)
 植栽の話しから、金木犀の話しと分からない花木の話しをしていたと説明する。
 「ぅん!?沈丁花(じんちょうげ)だろ」
 「あ~っ、沈丁花」 全員で、納得。
 「まぁ、そんなの知らないの。駄目でしょう」と、ABC社長。
 こんな感じで、ABC社長との出会いは沈丁花と金木犀の話しで始まったのである。

 「nori様の土地はいいですね。・・街道からバイパスへ通じている素晴らしい道路があって、その道沿いにマンションを建て、地域のマンションとなって、マンションで街づくりをしましょう」
 みたいなことを話し始めた、ABC社長。話に乗ってくると、選挙演説で熱弁してるみたいな感じになる。『この社長、そのうち立候補でもするのかな?』ふと、思う。

 でも、聞いていて楽しい。「マンションで街づくり」なんて、初めて聞いた。わりと、カルチャーショック。自然に、図面にメモったのを記憶している。金儲けの話しはしない、なんだかピンときた。自分に歩調が合う感じがすると・・・・。
 「植栽でいっぱいにしましょう、一緒に街づくりをしましょう」
 自分にとっては殺し文句、みたいな・・・・
 「マンションで街づくりですか・・・・・、いいですね!」
 この時、自分の気持ちは、ABC建設、ABC社長に傾いていたと思う。

◆ 収支表
 ABC建設とABC社長の姿勢が何となく分かったような気がした。金儲けだけではない、まだ大事なものがある・・・・・ということ。住宅事業でもこの地域に溶け込んで行く姿勢があると思う、マンション事業でも同じだと感じる。

  とは、いうものの「収支表」を忘れてはならないのだ。本日のメインイベントである。すでに、9時近くになっていたような気がする。

・2LDK案
 建設費 7千995万8千円
 消費税  399万7千円
 工事中借入利息 46万2千円
  諸経費 483万8千円
---------------------------------
 総事業費 8千925万6千円

 2LDK(A) 3戸 × 賃料61500円 + 共益費3500円
 2LDK(B) 6戸 × 賃料64500円 + 共益費3500円
 (共益費 CATV1000円 + ゴミ収集1500円 + 共用部1000円)

 年間収入 723万6千円

 返済      423万円
 修繕費積み立て  43万8千円
 管理委託料    36万円
 共益費支出額   37万8千円
 建物固定資産税  62万2千円
 土地固定資産税   4万4千円
  ----------------------------
  合計      607万2千円

 差引:資金収支 116万4千円

 全額地銀から借入で返済は30年、金利は10年固定で2.5%、20年目から3.0%で計算

 実質利回り 6.39%  純利回り 1.38%

 これは、利回り少ない。ほへと建設と比べると、敷金・礼金はないし、2年毎の敷金収入も入ってこない、さらに、駐車場は2台とも無料だという。さらに、金利は地銀と信金で競合させるからまだ下がるかもしれないという。

 ぅ~む、年間110万代では、大学資金にはちと厳しい、金利も20年後3.0%というのも、どうなのか・・・・・・・・・、ハァ~~~~、ふと、ため息が出る。

・1LDK案
 建設費    7千329万6千円
 消費税      399万4千円
 工事中借入利息  43万8千円
  諸経費      718万8千円 (2LDKより不動産取得税が多い(40m^2以下))
---------------------------------
 総事業費    8千458万7千円

 2LDK(A) 6戸 × 賃料47500円 + 共益費3500円
 2LDK(B) 6戸 × 賃料49500円 + 共益費3500円
 (共益費 CATV1000円 + ゴミ収集1500円 + 共用部1000円)

 年間収入 748万8千円

 返済      400万9千円
 修繕費積み立て  40万1千円
 管理委託料    36万7千円
 共益費支出額   50万4千円
 建物固定資産税  56万2千円
 土地固定資産税   4万4千円
  ----------------------------
  合計      588万7千円

 差引:資金収支 160万1千円

 全額地銀から借入で返済は30年、金利は10年固定で2.5%、20年目から3.0%で計算

 実質利回り 7.25%  純利回り 2.07%
 
 へぇ~、1LDK案のほうが収入がいいね。年間160万円あれば大学授業料をまかなえる。でも、空室率は0%で計算してある。ほへと建設は10%で計算していたのであるが・・・・考えられる空室率の収支表も作ってもらうように依頼する。

◆ 決断
 とにかく、長期修繕計画案があるのが一番気に入った。それと、1LDKタイプも十分いける感じがしてきた。まわりは、ファミリータイプ物件が多いので競合も防げる。

 社長は、きのう見学してきたマンションにどのような人が入居しているか説明してくれた。要は、少々生活に余裕がある社会人が多いと言うことだ。

 決断できたのは、ABC社長が言った「街づくり」という言葉である。この時点では、まだまだマンション経営自体を決断できないでいたが、少なくともほへと建設よりは、マンション経営をするとしたなら、ABC建設のほうが良いような気がした。自分に、相性がよいと直感した。

 それと、二日間でこれだけの資料を揃えたのに驚かされた。ま、今考えるとナントカできそうなものだけど、当時、ほへと建設資料があまりにも少なすぎたこともあるかもしれない。

 社長曰く、「まだまだ、遅い」と言っていたのが記憶に残っている。

 「分かりました。明日、ほへと建設さんは断ることにします。でも、ほかのABCマンションも見てみたいのです。」
 「いいですよ、ちょうど他にも見学会をしているマンションがありますから」
 「よろしくお願いします」
 
 というわけで、明後日の10日(月曜日で体育の日)に他のマンションも見せてくれることになった。それと、いろいろ質問があるので、それをまとめたものをメールで明日中に送ることにして、当日に解答をもらうことにした。

 妻も一緒に行くことにする。朝10時に自宅まで迎えに来てくれることになった。

◆ 報告
 帰宅したのは、たしか0時をまわっていたと思う。妻に話しをする。なにせ、数時間のことを十数分で話さないといけないから大変だ。疲れているし。沈丁花と金木犀の話しから始まって、図面を広げたあと、妻に収支表を見せても、あまり分からないが、1LDK案には納得したようだ。

 風呂に入り、質問したいことをPCのファイルに少しまとめる。明日(土曜日)の午後に、送信することにしてある。そして、月曜日までにに解答を出してもらう。

◆ 明日は大学受検の一次発表日
 明日の10月8日は、長男の一次面接の合否発表なのである。これに合格しなければ次に進まない。さらに、午前10時には、ほへと支店に行く約束になっている。断らなねばならない・・・・ほんとは、電話1本で済ませればいいかもしれないが、やはり約束は約束・・・と思う。

 薬を飲んで、床につく。たぶん2時をまわっていたと思う。

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