過去の記録-2005年9月-1 （2006年5月6日記す）
9月になっても暑かった。
午後1時5分前に、少々よそ行きの服を着ていろは不動産に行った。
ほへと支店長とほへと営業マンが黒塗りの高級車で、すでに来て待っていた。
「お世話になります。」
ほへと営業マンさんは、礼儀正しい。
今日もスーツがビシッと決まっている。
運転は、ほへと営業マン、助手席にほへと支店長、後部座席には、自分といろは支店長が座り、黒塗り高級車はインターへと向かった。
ほへと建設本社は2つ目のインターで降りれば良い、高速の時間はほんの15分程度である。車の中では、ほへと支店長と家族の話、子供の大学の話しで盛り上がる。
◆ ほへとマンション
インターからおりて、マンションを見学してから本社へ行くという。
「あれも、うちのマンションですよ。」
今まで、アパートや賃貸マンションみたいな建物は気にしてみていなかったのだが、こうして意識してみると、様々な賃貸物件があることに気が付く。
その中で、さすがいろは建設のお膝元、ほへとマンションがニョキニョキと建ち並んでいる。
「ぁ〜、たくさんあるんですね。ほへと建設さんて、凄いですね〜。」
「15年、300棟の実績がありますから。」
2つの3階建てファミリータイプの物件を駐車場からおりて外から見学する。
鉄筋コンクリートタイル張りの建物はどっしりとしていて高級感もあり綺麗だ。
いずれも、田んぼをつぶして建てられている。
インターも近く、大きな郊外型ショッピングセンターもあって立地条件は良い。
あらためて良く見ると、周りは分譲住宅もあるがアパートだらけである。
『アパートってこんなにあるのか・・・・』
結構、驚く。
本社へ行く車の中で、他の賃貸物件と比較してみる。
「鉄骨立てのアパートは、数年でほら、あんなに錆びてしまって。」
と、いろは支店長。
「そうですね、建てるなら鉄筋、鉄骨や木造は嫌だなぁ。」
そんな気がする。
「鉄筋コンクリートは、50年、100年はもちますから。」
と、ほへと支店長。
100年はちょとオーバーかと思ったが、うまく手入れすれば持つかもしれない。
欧州の古びた町並みなんてのは、古いけどいい味出してて、いい感じがする。
過去の記録-2005年9月-2 （2006年5月7日記す）
仕事の帰り道、書店に寄った。
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入居希望者の行列ができる賃貸アパート・賃貸マンション経営の極意―20人中19人が失敗している業界の常識を打ち破る 松葉 民樹 (2004/11) ダイヤモンドセールス編集企画 この商品の詳細を見る |
2ページ目に、
今現在、個人で不動産賃貸経営をされている方の20人中19人は失敗しています。
とある。
って、95%が賃貸経営を失敗していると言うことなのか・・・・・・そ、そんなに！？
4ページ目に、
不動産屋さんや税理士は『経営』の代行を行っているつもりはありませんし、義務もありません。不動産屋さんも税理士も、不動産賃貸経営者が儲かってようが儲かってなかろうが、責任もなければほとんどの場合、報酬も変わりません。よって興味もありません。全責任は経営者が負うのです。
なるほど、そんな感じがするわなぁ。
さらに、
一つは、市場経済では当たり前の『資本』と『経営』と『従業』ということが理解されないまま、経済活動が行われてきたからです。アパート・マンション経営は"不労所得"と呼ばれるように、『従業』はほとんどありません。しかし、『従業』しなくてはいいことと『経営』しなくて良いこととは同じではありません。
へぇ〜、"不労所得"なんていわれているのか・・・・・。
そんなうまい話は、世の中にそう、ないはずだわなぁ。
そして、
二つ目は、『経営』の仕方、手法、ノウハウを知らない、わからないで不動産賃貸経営、アパート・マンション経営を行ってきたからです。
経営の仕方、手法、ノウハウか・・・・・まったくわからん。
5ページから6ページにかけて、
しかしながら、不動産賃貸経営者が、アパート・マンション経営の経営戦略や経営手法を知らないで、土地活用や不動産賃貸経営をする結果が、失敗する原因になっているという現実は由々しき事態です。そこで、私自身の体験や経験をもとに、これらについて解き明かしたいというのが本書の目的です。
こんな感じで「はじめに」として書かれている。
この本が、よさげである。値段は1600円である。
過去の記録-2005年9月-3 （2006年5月7日記す）
その日は、妻と二人で行った。
ほへと建設の支店でいろは支店長と待ち合わせ。
すでに、いろは支店長は来ていた。
というか、ほへと営業マンと2人で玄関に立っていた。
「いらっしゃいませ〜、お世話になります。」
いろは支店長の元気な声だ。
妻を紹介する。
いつものように、ビシッとスーツで決めたいろは営業マンさんが2階へと案内してくれた。
そこには、いろは支店長が座っていた。
もう一人、紹介される。
収支のことならこの会社で右に出るものはいないとか。
ほへと経理マンさんとしておこう。
◆ マンションの図面
まず、マンションの図面を見せてくれた。
とはいっても、まだ正式図面はできていないとのことで、登記簿台帳に書き加えた略図のみである。
２LDKの9戸で3階建てだという。
「ぇ、各階に3戸も入るんですか。」
驚いた、駐車場も1戸2台分あって予備が1台分ある。
さらに、自転車置場もある。（隣はLPガスバルク）
「駐車場は各戸２台で1台は無料、２台目から有料で2000円です。」
自分的には、各階2戸で3階の合計6戸かと思っていたのだが・・・。
『へぇ〜、結構、広いんだなぁ』
ふと、思う。
「あ、そうですか、2台あって1台は無料なんですね。そりゃぁいいや。」
このあたりは夫婦1台ずつ車所有は当たり前、そうでないと生活ができない。
建物的には、ほへとマンションをいろいろ見ているので想像がつく。
なんだか、凄い、ドキドキする。
「ここの立地なら、ファミリー1本でいけます。保育園も学校も近くですから。」
いろは支店長がいう。
自分もそう思う、500メートルほど東に保育園があって、隣は中学校、すぐ隣に小学校、さらに高校も並んでいる。保育園の東には、文化会館、消防署、役場が並んでいる。商業圏街にはもう500メートルほど東に行かなければならないが、郊外で住むには良い。
◆ そんなに儲かりません
さて、収支表の説明になる。
「説明する前に、言っておきたいことがあるんですが。」
と、ほへと経理マンさん。
「はい・・・・。」
「この事業は、そんなに儲かる数字はでてきません。例えば、会社を辞めても生活できるとか、年に何度も海外旅行にいけるとか・・・・ですが。」
意外な言葉・・・・。
ぁ、そんなことか・・・・・全然問題ない。
「ぁあ〜、いいです、いいです。そんな贅沢なこと考えていませんから、ただ、大学授業料が確保できればいいんです。」
とにかく、長男が大学に行くことができればよいのだ。
この時は、このことしか頭になかった。
「はい、わかりました。そのことを、前提にお話しします。」
何か、安心したような経理マンさん、微笑みながら書類をひろげる。
◆ 初年度267万円で2年目から100万円以上
数字だらけの書類が出てきた。
「まずは、剰余金の欄を見てください。初年度は267万、2年目が110万、3年目が122万・・・・の利益があります。」
「はぁ〜！267万円ですか、2年目が110万円・・・・・」
これなら、年間110万円ほどの大学授業料は十分間に合う。
「それで、これは入居率90％で計算しているので、わりと辛くでている数字なんです。」
と、ほへと経理マンさん。
「入居率90％ですか？」
意味がいまいちはっきり分からない。
「満室の場合ですと、剰余金（満室）の欄を見てください。初年度は339万円、2年目は182万円、3年目は194万円です。」
へぇ〜、なんだか凄い金額が並んでいる。
奨学金と合わせれば、余裕で大学資金が出そうだ。
「我が社の入居実績をご覧ください、ほとんどが98％になっているでしょ。」
といって、ほへと支店長が別の資料をひろげる。
それは、ほへとマンションの入居状況をまとめた資料で、月ごとに数字が並んでいる。
なるほど全部が90％以上である。
「入居者が入れ替わるときはどうしても一時空室になるので、100％の数字は出てきませんが、90％以上と言うことは満室状態と考えてもらってもいいですよ。」
みんなで、ほへとマンションの入居率の実績を強調してくれる。
「noriさんのマンションなら、いつも満室ですよ。」
と、いろは支店長。
なんだか、嬉しくなってきた。
◆ これって純利益ですか？
満室なら年間150万円は確実に入るのだが・・・・・・。
「この、剰余金というのはローン返済や管理料や税金みたいな・・・全部、引いて自分の手元に残るお金・・・・つまり、純利益ってことですか？」
と、聞いてみる。
「はい、そうです。上の欄に収入・支出とありまして、収入は・・・・。」
2枚目の資料を見せてくれる。
「家賃は、65000円×9戸×12ヶ月で、空室率10％で計算してありますから、632万円です。10％辛くしてある数字です。」
ふむふむ。
「あとは、駐車場代と共益費、礼金とありまして・・・・・」
また、最初の収支表へと戻る。
「収入小計が721万円です、これから支出欄の、固定資産税、借入金利などと、それと修繕費年21万円の積み立て金を引いてあります。」
他に、減価償却費が＋、−され、なんだかんだで・・・・・とにかく、純利益なのだそうだ。
なんだか、よくわからなくなってきた。
『ぅ〜む、これは後でじっくり研究してみるしかない。』
ふと思う。
「ところで、修繕費の年21万円、10年で210万円・・・・足りるんですか？」
「・・・・？はい、210万円もいらないと思いますよ。」
不思議そうに言う。
「だって、10年もすればいろいろ壊れてくるんじゃないの？」
「ま、一度に壊れるわけじゃないし、それに、我が社のマンションはほとんど手入れもしなくても良いですし、修繕費もほとんどかからないです。」
「ぁ〜・・・、そうなんですか・・・。」
なんか、疑問が残る・・・・ほんとに、年21万円でいいんだろうか。
「noriさん、15年、300棟の実績がありますから安心してください。」
と、ほへと営業マンさんが言う。
「そうだね、15年、300棟の実績があるもんねぇ。」
なんて、納得してしまう。
が、・・・・・自分にとってこの問題は後々まで尾を引くのである。
◆ 総事業費
ここで、収支の関係は一段落、大学資金の心配はない。
さて、貯蓄０の自分がこの事業ができるのかどうかなのだが・・・・
察したように、ほへと経理マンさんが次の資料をひろげる。
「我が社の、実績と信用性、それとnoriさんのマンション事業性で公庫からの融資の許可がすぐ決まります。」
「なるほど、そうですか。」
疲れた、この続きは後日に記すことにしよう。
住宅改良公社から、8.680万円。返済年数は35年。
金利は、現在2.58%であるが11年目からは3.5%で計算してあるという。
これから先の金利上昇4.5%まで見て、現在の2.58%と4.5%の中間あたりの金利3.5%としたとのこと。
「まぁ、これくらいで計算しておけば大丈夫だと思います。」
と、ほへと経理マンさん。
「へぇ〜、なるほど、そうなんですか。」
この時、金利上昇のリスクなんてものは考える余地もないのである。
一般銀行から、1000万円。
「残りは一般の銀行から、1000万円借り入れる計画です。」
「はぁ、そうなの。」
「これは、15年で全額返済ですからすぐです。」
金利は1.85%となっている。
今考えると、ずいぶん低いのだが・・・・。
この時は、どこの銀行なのかどんな借入方法なのか、聞く余地もない。
おまかせ、といった感じであった。
「15年なら、短いね。」 なんて、言ってしまったりしている。
自己資金、179万円。
「じつはですね・・・。」
ほへと経理マンさんが、顔が少々ひきつらせながら
「農地転用の諸費用分の179万円は事前に支払ってもらうことになるんです。」
「ぇっ、お金がいるんですか？それも、179万！」
目が点になる。
「はい、これだけは手続き上、融資前に必要ですので・・・・。」
苦笑いの困り顔のほへと経理マンさん。
「そうですか、無いです。貯金ゼロ円ですから。」
無いものはない、別にマンション建てなくても良いのだ。
「179万円も用意できませんから、この話は没ですかね。」
と言うと、ほへと支店長が、
「いいじゃない、うちで立て替えておけば。」
ニコニコしながら、言った。
その言葉を待っていたのか、支店長の顔を見ていたほへと経理マンさんが、
「入居開始から分割で返済して頂ければいいです、金利は・・・・。」
「もちろんゼロでいいよ、うちは金貸し業ではないですから。」
と、ほへと支店長・・・・顔はおだやかだ。
「ぁ、ありがとうございます。」
とりあえず、御礼を言った。
「良かったですね、入居開始時は満室ですから大丈夫ですよ、noriさん。」
と、いろは支店長。
「でも・・・・、その返済しても長男の授業料が貯まります？」
と、聞いてみる。
入居開始は来年の7月
土地を売るにしても、国の教育ローンを100万円借りる予定でいた。
それで、受検費用、入学金、来年の春の授業料を支払うことにしている。
だから、秋の（9月）の授業料、約50万円が必要になる。
工事予定表を見ながら、ほへと経理マンさんといろは支店長が計算を始めた。月22万として、7月、8月、9月の3ヶ月で約66万円。
9月末までに、60万円は入るという。
「返済は、それからでもいいですよ。」 と、ほへと支店長。
「noriさん、満室になるよう頑張ります。」と、いろは支店長。
『なんて、頼りになる人たちだ。』と、ふと思う。
「ありがとうございます、大丈夫なんですね。」
契約日は10月11日
ほへと経理マンさんが、言う。
「融資の予約、農地転用の手続きの関係で来月の11日に契約して頂かないと、間に合わないんです。」
「へぇ〜、そうなんですか。」
って、あと1ヶ月・・・・・で、決断しないといけないのか！
少々焦る・・・・不安になる。
「分かりました、もう少し検討してみます。」
まだまだ、決断できないと思った。
印鑑を付くわけにはいかないのだ。
石橋を叩いて渡る
自分は慎重派だと思っている。
何ごとも、とりあえず調べて見る。
うやむやでは、決断できないたちである。
石橋を叩いて叩いて叩きまくる。
しかし、多少のヒビが橋にあったとしても一気に渡ってしまうかもしれない。
ある程度のところまで行くと、衝動的に決断してしまうところがある。
そういう感じの、いい加減なところ？もある。
帰り道、もらってきた資料を隅々まで見て賃貸経営なるものを勉強しよう。
ネット検索、書籍、できうる限りのものを使って調べてみようと思ったのである。
ネットを検索したり参考書籍を読んだりして、ほへと建設の賃貸マンション資料を見ていると次から次へと疑問や不安が湧いてくる。
ファイルにまとめて、いろは支店長に渡した。
以下、ファイル
ほへと建設支店の2階の部屋へ、いつものようにほへと営業マンさんが礼儀良く案内してくれた。今日は、妻はこない。いろは支店長も同席している。ほへと支店長は、この部屋では禁煙となっているが、お客である自分が喫煙するので堂々と？吸うことができるので満足顔である。
さて、マンション配置図なるものができているという。綺麗なCAD図面？であろうか。各箇所に寸法が入っている。ぁ、バルクのLPGタンクの隣には、自転車置場もある。建物の入口部分は南側で駐車場は18台分ある。へぇ〜、こんな具合になるのか・・・・。ただ、植栽が書かれていないのが気になる・・・。
ほへとマンションはわりと植栽が少ない気がしていた。
ま、この後聞いてみよう。
次は、平面図。6帖の洋室が2つ、リビングが13.3帖、ぁ、対面キッチンになっている。前回の話しでは、予算の関係で対面ではないという話しであったのだが・・・・・。「良かったですねぇ、対面の方が人気ありますからねぇ。」
と、いろは支店長。
「noriさんのマンションは特別ですよ。」
と、ほへと支店長。
凄く、嬉しい気がする。
確かに、この土地に建てばほへとマンションの宣伝効果はバッチリだと思う。
さて、この間の質問の回答である。
一つ一つ、潰していく。
▼ 兄に相談する
兄は、すぐ近くに住んでいる。2分も歩けば着く。
普通であれば、兄がこの家と田んぼを継いでいるはずであるが、嫁姑問題で家を出た。それで、何となく弟である自分が継ぐことになったのである。時がたって今では親から田んぼを一枚譲り受け、家を建てて暮らしている。もう親は2入とも他界している。
現在兄は、60才になっている。自分と10才違うのだ。勤務先では、専務という肩書きが付いていて、社長に次ぐナンバー2の職制である。でも、職人気質であるから、今でも現場の一戦で働いている。以前は、建築業界にもいたことがあって、二級建築士の資格を持っている。
兄に相談してみれば、それなりの情報がわかるかもしれない。自分は、大方、ほへとマンションを建ててもいいような気がしている。ただ、妻がほへと建設と言う会社が、いまいち不安らしい。
「あのさ、土地を売ろうかと思っていたんだけど・・・賃貸マンションを建てようかと思うんだよ。」
「ほぉ〜。」
「ほへと建設のマンションなんだけどね・・・。」
持っていった資料を見せながら、今までのいきさつを話す。
兄の家には迷惑はかからない、保証人もいらないことも話す。
「いいんじゃない、
俺もさぁ、あそこにアパートでも建てりゃぁ、いいなぁって思ったことあるんだよ。」
意外な反応であった、反対されると思ったんだが・・・・。
1億近い借入の話しをしても驚かない。
「採算が合えばいいんじゃないか、うちの家系でもそのくらいのことやる奴が出ないとなぁ。」
兄は、やってみろという。
「ところで、世間ではほへと建設ってどんな会社って言われているか、わかる？」
「あそこはなぁ、一言で言えば異端児、我が道を行くって感じかなぁ。」
「へぇ、異端児、我が道を行くか・・・・。」
確かに、ほへと建設はバブル崩壊後も安定した？経営状態のようである。それは、公共土木工事だけに限らず、住宅建設やマンション建設、娯楽施設の経営も行っている。むしろ、公共工事はほんの少しだけといって良い。だから、影響も少なかったんだろう。賃貸間ションは、早くから手がけているようで全国にFC展開をして業績を伸ばしている。なので、普通の建設会社とはひと味違うのである。なんだか、面白そうだ。
兄には反対されなかったので、とりあえず安心した。しかし、30年後の建物の状態はどうなっているのか、世の中どうなっているのか、いつも満室状態なのか、地震があったらどうなる・・・・等々、不安は尽きない。しかし、ほへと建設やいろは不動産のアフターフォローがあれば安心！？心は揺れ動くのである。
それに、老後のことまで考え始めてしまった。以前は、息子3人に面倒みてくれと言うしかないだろうなんて思っていたが、賃貸収入と年金があれば、面倒見てもらわなくても老後は何とか暮らせるのではないだろうか、なんて、欲？まで出てきてしまった。
賃貸マンション経営で、安定した老後生活・・・・甘い夢なのだろうか？
老後のことも夢見て、大学授業料を確保するために賃貸マンション経営をすることに、大方決めていた。
ある日、会社の同僚に話しをした。
だいたいの計画を話しをすると・・・・・。
同僚1： 「no、no、noriさん、落ち着いてください。」
同僚2： 「noriさん、冷静になってください。」
自分にとっては、意外な返事だった。
nori： 「ぇ？なに・・・？自分は、冷静だけど。」
同僚1： 「何を言っているんですか、利子も含めればいくらになるんですか！」
nori： 「ま、1億かなぁ。」
同僚2： 「noriさん、1億の借金して何も思わないんですか！」
nori： 「ぇ、賃貸の融資は借金とはちょと意味合いが違うんですよ。」
同僚1： 「noriさん何を言っているんですか、あんな田舎でアパートがうまく行くわけ無いじゃないですか。」
nori： 「うちの町は、今、発展しているんだよ。子供も年々増えてるし。」
同僚2： 「noriさん、騙されているんですよ。10年先、20年先、35年先なんて分からないじゃないですか。」
同僚1： 「そうですよ、35年先を見越して1億の借金するなんて馬鹿げてますよ！」
nori： 「借金じゃ・・・ないんだけど・・・・。」
同僚2： 「noriさん、大学授業料500万円の借金と賃貸マンション1億の借金とどっちが言いと思っているんですか！」
nori： 「いまさら500万円のローンを組むなんて嫌だよ。」
同僚1.2： 「・・・・・・・・・・・。」
同僚1： 「noriさん、落ち着いてください、冷静になってください。」
同僚2： 「賃貸マンション経営なんて、お金のある人がやることなんですよ！」
大反対の嵐である。
自分も、2人のはなしを説得できない。
確かに、35年先の世の中なんてどうなっているか分からない。
それに、35年後の賃貸マンションが想像できない。
1億の融資を受けるなんて、無謀なのか・・・・・。
そんなに、おかしなことを自分は考えているのか！？
◆ 30年後のマンション
いったい、10年後、20年後、30年後のマンションはどうなっているのだろう。
ほへと建設、15年・300棟の実績・・・・。
自分の目で確かめてみよう。
土日の2日間に渡って、ほへとマンションめぐりをしてみた。
マンションの周りをデジカメを持ってウロウロ・・・・怪しまれないように
工務店風の服を着て、写真を撮りながらメモをした。
通報でもされないかと、心配になる。
◆ 掃除をしているのか？
汚いマンションがいっぱいある。今から9年前の築1994年のほへとマンションの受水槽。
階段から汚い受水槽の上が丸見えである。
なんだか、水道水を飲む気になれない。
通路灯にクモの巣が・・・・放置？
1週間に1度は掃除したいものだ。
雑草まみれのマンションも幾つかある。
綺麗に雑草を取ってあるマンションは気持がいい。
やはりオーナーによって違うのか。
この傾いた倉庫、直す気がない？
こういうマンションは、雑草も伸び放題である。
◆ ひび割れ
これは、共用通路上にあるヒビ。傾いている倉庫のある建物である。
1階から3階まで数カ所にヒビがある。
もしかして、地盤が傾いている？
築1999年。
この後どうなるのか。
これは、この字型のマンション。角の部分に、見事に？ヒビが入っている。
築は、2003年である。
2年しかたっていない、どうするのこれ。
◆ 白華現象
幾つかのマンションに、タイルの合わせ目から白いシミが垂れている。
これは、「白華現象」というものらしい。
原因は、コンクリートの成分比が誤っていたり、コンクリートの養生
期間の不足などがあるらしい。
放っておけば、鉄筋が水分によって錆びていってしまうとか。
築3〜4年のものをあれば、築後7〜8年たっていても、このようなシミがないものもある。
去年築のものもある。
はて？
マンションの建設時期によって、マチマチなのであろうか？
それにしても、気になる。
この「白華現象」がほへと建設への不審を増長させることになる。
◆ どこも満室・・・しかし
見て歩いたマンションは、どこも満室であった。
たしかに、入居率はいうとおりのものだ。
しかし、雑草、ヒビ、白華現象、手すりの汚れ等々・・・
オーナーは気にならないのであろうか？
定期点検もしているというが・・・
何か対処しているのであろうか？
◆ 白華現象へのほへと建設の回答
後日、エクセルに適当にまとめていろは支店長に渡した。白華現象への疑問も書いた。
その回答は・・・
「心配ないです、洗えば落ちます。」
って、オーナーがはしごをかけてホースで水洗い？
それより、原因は？鉄筋は大丈夫なのか？
ほへと建設さん、大丈夫？
全国へFC展開しているので、大型バスで見学に来るという。
こんなマンションがあっても大丈夫なのだろうか？
まぁ、不都合なところは見せないだろうけど・・・・
ほへとマンションは、見栄えがよい。
他の、木造や鉄筋建てのアパートに比べれば素晴らしい。
それなりの家賃設定ではあるのだが・・・。
だが、自分は1億近い35年ローンを組むのである。
30年後のほへとマンションとは・・・・。
建築後のメンテナンス対応がはっきり見えないのである。
会社の同僚に紹介された人を待っている。
あるショッピングセンターの駐車場である。
いわゆるファイナンシャルプランナーみたいなことを個人でしているらしい。
同僚の嫁さんの友人で、相談にのってくれるという。
もちろん無料で・・・・。
とにかく、相談できる人がいたらどこへでも行くつもりであった。
10分ほど遅れて現れた。
年は30代であろう、彼の自宅まで車で着いていく。
2階に案内される。
どうも親と同居しているかんじ。
部屋にはノートパソコンが3台ほど置いてある。
自分の現在の財政状況などから話し、賃貸経営をすることになった経緯を話しをした。
「ぅ〜ん」
彼は言った。
